При покупке наследственной квартиры можно лишиться жилья и денег
Проблемы с документами, неоплаченные счета, неизвестные наследники - всё это может стать неприятным сюрпризом. Прежде чем решиться на такую покупку, необходимо изучить все аспекты и проконсультироваться с юристом
Главный риск при покупке квартиры, доставшейся в наследство, — возможное наличие неучтенных наследников, которые даже после сделки могут претендовать на жилплощадь
Итак, как же обезопасить себя при покупке наследственной квартиры?
Для минимизации рисков при покупке унаследованной квартиры следует выбирать объект, который находится в собственности более трех лет.
Если с момента перехода права собственности на квартиру прошло менее трех лет, то велика вероятность появления других наследников, о которых может не знать даже продавец квартиры.
Также необходимо проверить все документы и наследников: свидетельство о смерти, завещание, доверенность, техпаспорт, выписку из домовой книги о зарегистрированных. Помимо этого, важно выяснить, как наследовалась квартира: наследование по закону или по завещанию.
Если по закону, то необходимо понять, наследники какой очереди продают жилье. Если по завещанию, то – выяснить, не могут ли другие наследники оспорить документ.
Еще один важный момент — проверить, есть ли завещательный отказ — обременение, предусматривающее обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если завещательный отказ связан с квартирой, то это указывается в выписке ЕГРН.
Риск состоит в том, что все обременения переходят к покупателю.
Также по мнению экспертов лучше отказаться от покупки слишком дешевой квартиры, так как низкая цена может быть связана с состоянием объекта или обременениями.
Стоит также понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.
Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество.
Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным.
В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты.
Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них. Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10 %, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности.
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание.
К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ).
Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю.
Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания.
В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере.
Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой.
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство.
По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти.
Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться.
Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом.
Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности.
Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию.
Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают.
Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.
Подводя итог, отметим преимущества покупки квартиры в новостройке.
На этапе строительства новостройки приобретение квартиры выйдет значительно дешевле. И тут чем раньше совершается сделка - тем выгоднее. То есть после ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры вырастет на 10-30 %.
Таким образом, квартира в новостройке будет дешевле, чем на вторичном рынке. Или же можно за те же деньги приобрести большую площадь по сравнению с вторичкой. При этом планировка в новостройке будет более современная и удобная.
У компании «ССТ» в настоящее время четыре действующих проекта – дом-эстет «Бенуа», семейный квартал «Азбука», дом «ZIMA» high класса в жилом комплексе "4 сезона" в Сургуте и авторский дом "Себур" в Нижневартовске.
По всем вопросам, связанным с приобретением квартир в жилых комплексах, возводимых «ССТ» вас проконсультируют менеджеры по продажам в Сургуте и Нижневартовске.
Итак, как же обезопасить себя при покупке наследственной квартиры?
Для минимизации рисков при покупке унаследованной квартиры следует выбирать объект, который находится в собственности более трех лет.
Если с момента перехода права собственности на квартиру прошло менее трех лет, то велика вероятность появления других наследников, о которых может не знать даже продавец квартиры.
Также необходимо проверить все документы и наследников: свидетельство о смерти, завещание, доверенность, техпаспорт, выписку из домовой книги о зарегистрированных. Помимо этого, важно выяснить, как наследовалась квартира: наследование по закону или по завещанию.
Если по закону, то необходимо понять, наследники какой очереди продают жилье. Если по завещанию, то – выяснить, не могут ли другие наследники оспорить документ.
Еще один важный момент — проверить, есть ли завещательный отказ — обременение, предусматривающее обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если завещательный отказ связан с квартирой, то это указывается в выписке ЕГРН.
Риск состоит в том, что все обременения переходят к покупателю.
Также по мнению экспертов лучше отказаться от покупки слишком дешевой квартиры, так как низкая цена может быть связана с состоянием объекта или обременениями.
Стоит также понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.
Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество.
Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным.
В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты.
Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них. Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10 %, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности.
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание.
К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ).
Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю.
Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания.
В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере.
Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.
Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене. Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене. В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой.
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство.
По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти.
Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.
Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться.
Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом.
Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности.
Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию.
Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают.
Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.
Подводя итог, отметим преимущества покупки квартиры в новостройке.
На этапе строительства новостройки приобретение квартиры выйдет значительно дешевле. И тут чем раньше совершается сделка - тем выгоднее. То есть после ввода дома в эксплуатацию стоимость квартиры вырастет на 10-30 %.
Таким образом, квартира в новостройке будет дешевле, чем на вторичном рынке. Или же можно за те же деньги приобрести большую площадь по сравнению с вторичкой. При этом планировка в новостройке будет более современная и удобная.
У компании «ССТ» в настоящее время четыре действующих проекта – дом-эстет «Бенуа», семейный квартал «Азбука», дом «ZIMA» high класса в жилом комплексе "4 сезона" в Сургуте и авторский дом "Себур" в Нижневартовске.
По всем вопросам, связанным с приобретением квартир в жилых комплексах, возводимых «ССТ» вас проконсультируют менеджеры по продажам в Сургуте и Нижневартовске.
23 ноября 2023
