С 1 января 2025 года изменятся правила выдачи жилищных кредитов

С 1 января 2025 года в России начнёт действовать ипотечный стандарт, который официально называется «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков».

Он содержит массу требований к банкам, но о них должен знать каждый, кто решит приобрести жильё с помощью ипотечного кредита. Это необходимо, чтобы понимать, когда ваши права нарушены, а когда — нет.

Как объяснили в ЦБ, в первую очередь стандарт нужен, чтобы уменьшить высокорисковые схемы ипотеки и заставить банки информировать заёмщиков обо всём, что связано с кредитом. Речь идёт как о подробных условиях, так и о рисках.

1. Основные условия ипотечных кредитов

В стандарте закреплены основные условия ипотечных кредитов:

• Сумма кредита — не больше 80% от справедливой стоимости жилья.
• Сумма может быть выше, если заёмщик собирается в ближайшее время частично погасить кредит маткапиталом или деньгами от продажи другого жилья.
• Также заём может быть больше 80% от справедливой стоимости жилья, если есть дополнительное обеспечение, в том числе поручительство.
• Срок кредита — не больше 30 лет.
• Возраст заёмщика — к окончанию срока кредита ему должно быть меньше 60 лет, если речь идёт о женщине, и меньше 65 лет, если речь идёт о мужчине. 

2. Первоначальный взнос — только за счёт собственных денег заёмщика

Теперь в составе первоначального взноса запрещено учитывать кешбэк, который покупатель получает от продавца (чаще всего застройщика), банка или иных лиц за приобретение жилья.

Первоначальный взнос всё так же можно оплатить маткапиталом, деньгами государства или работодателя, которые выделены на покупку недвижимости.

Ограничения предназначены для того, чтобы ипотеку оформляли люди, действительно готовые к долгосрочному кредиту.

Логика ЦБ и экспертов заключается в том, что если человек не может накопить на первый взнос, то риск невозврата ипотеки кратно увеличивается.

3. Ипотечные деньги должны лежать на эскроу-счетах

Банк может зачислить ипотечные деньги на аккредитив и использовать любой другой формат расчёта между покупателем и продавцом.

Однако срок использования ограничен — не больше пяти рабочих дней с момента, когда застройщик или заёмщик выполнили условия получения денег.

Дальше средства должны зачислить на эскроу-счёт, если речь идёт о договоре долевого строительства (покупка жилья на этапе строительства).

ЦБ напомнил, что аккредитив и другие формы банковских расчётов, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы. Чем дольше деньги лежат вне системы страхования вкладов, тем выше риск потери.

4. Банкам запрещено брать от застройщиков деньги, если в этом случае увеличивается стоимость жилья

Принятый ипотечный стандарт полностью прикрывает схему продажи недвижимости, которой был так недоволен ЦБ.

Речь идёт о ситуациях, когда банки совместно с застройщиками запускают кредиты по сниженным ставкам, в том числе в рамках государственных льготных программ.

Например, банк выдаёт семейную ипотеку под 5% годовых на покупку квартир от конкретного застройщика. Разницу между ставкой по программе (6%) и фактической оплачивает застройщик, тем самым стимулируя продажу своих квартир и домов.

Саму схему ЦБ не запрещал. Но запретил в рамках подобного сотрудничества увеличивать стоимость недвижимости.

Другими словами, если застройщик хочет побыстрее продать квартиры, ему придётся залезать в собственный карман, а не в карман покупателя.

5. Банкам запрещено снижать ставку по ипотеке за дополнительную плату

Ещё одна схема, которая не нравится ЦБ, канет в Лету с 1 июля 2025 года.

С этого момента банки не смогут продавать заёмщикам более низкую ставку по ипотечному кредиту за дополнительную плату.

Таким образом, регулятор дал кредитным организациям полгода на то, чтобы свернуть свои акции.

Впрочем, с 1 января 2025 года, когда стандарт вступит в силу, для услуг по продаже скидок к ставкам будут предъявлять дополнительные требования: Банк обязан рассчитать для заёмщика переплату по ипотечному договору с покупкой более низкой ставки и без неё.

При досрочном погашении кредита банк обязан вернуть заёмщику часть стоимости услуги по снижению ставки.

6. Все условия по ипотечному кредиту должны быть понятны и доведены до заёмщика до заключения договора

Помимо общий условий ипотечного кредита, банк обязан перед заключением договора сообщить заёмщику:

• Разницу между фактической и справедливой стоимостью жилья, если предусмотрена рассрочка больше года, от продавца кешбэк или первоначальный взнос оплачивается за счёт поддержки государства либо работодателя.
  
• Сведения о бонусной программе, если таковая предусмотрена, включая организатора и подробные условия.
  
• Информацию о государственных льготных ипотечных программах — семейной, сельской, дальневосточной, арктической и для сотрудников IT-компаний.
  
• Сроки оформления прав собственности на жильё и страхования недвижимости, если заключается договор долевого участия.
  
• Сведения об ипотечных каникулах и других способах урегулирования задолженности по кредиту, если не будет возможности вносить ежемесячные платежи.
  
• Информацию о том, что жильё будет изъято, если не погашать вовремя ипотечный кредит.

Важно, что все условия и риски должны быть доведены до заёмщика понятным языком, исходя из предположения, что он не имеет специальных знаний в области финансов.

Никаких мелких шрифтов и различных графических приёмов (другой фон, цвет, шрифт), которые делают одни условия более читабельными, чем другие.

Ознакомление с условиями должно подтверждаться собственноручной подписью заёмщика. Ипотечный стандарт вступает в силу с 1 января 2025 года.

Это не закон и не нормативный акт, это созданный общими усилиями (ЦБ, банков, экспертов) документ, который не обязательно соблюдать.

Однако, если банки не будут выполнять требования в какой-либо части, Банк России разработает закон, который всё равно заставит работать по принятым в стране нормам.