Меры по охлаждению льготной ипотеки уменьшат продажи жилья и выдачу кредитов
К такому мнению пришли ведущие эксперты рынка жилой недвижимости и топ-менеджеры крупных девелоперских компаний, обсуждая законодательные инициативы последних дней
Напомним, что Минфин внес в Правительство пакет мер для охлаждения сегмента льготной ипотеки.
Об этом сообщили "Известия" со ссылкой на осведомленный источник.
По данным издания, министерство предлагает:
Как обсуждаемый пакет мер повлияет на продажи, спрос, предложение и на рынок ипотеки в целом.
Эксперты сходятся во мнении, что для значительной части россиян при ужесточении законодательства и отмене ряда льготных программ покупка жилья станет недоступной.
Так, часть покупателей могут обратиться в банк за потребительским кредитом, однако ставки по ним составляют 18—20 %.
Помимо увеличения кредитной нагрузки на заемщика, у покупателя квартиры возникает еще один риск — не пройти новые требования по скорингу заемщиков.
Уже сейчас, если у потенциального заемщика есть какой-либо кредит, то чем ниже размер первоначального взноса, тем выше ипотечная ставка, что делает покупку жилья недоступной для заемщика.
Кроме того, предельная сумма потребительского кредита, которую будет готов предоставить банк, может быть недостаточной для внесения нужного первоначального взноса для покупки квартиры.
Любые изменения в сторону ужесточения выдачи условий ипотеки приводят к снижению спроса примерно на 10 %. То есть каждая новая волна ужесточения снижает спрос на 10 % в моменте и сразу.
Безусловно, впоследствии спрос как-то стабилизуется. Но можно прогнозировать, что в случае принятия новых условий спрос также снижается минимум на 10 %.
На данный момент по льготной и семейной ипотеке действует минимальный размер ПВ от 20,01 %.
Минфин предложил увеличить минимальный ПВ по льготной ипотеке до 25 %, также обсуждается возможность ограничения максимальной суммы кредита в размере 6 млн. руб.
На объекты бизнес-класса данные меры существенного влияния не окажут. В то же время они существенно отразятся на объектах эконом- и комфорт-классов.
Снижение спроса на данные проекты может составить 15—20 %.
«Ужесточение условий предоставления льготной ипотеки приведет к росту недовольства россиян, но тем самым Минфин защитит их», - заявил зампред Комитета Госдумы РФ по экономической политике Михаил Делягин.
Сейчас, по его словам, льготная ипотека в огромном количестве выдается людям, которые гарантированно не смогут ее выплатить, поэтому позицию министерства депутат считает оправданной.
В случае повышения первоначального взноса и ограничения суммы жилищного кредита спрос на субсидированную ипотеку действительно снизится, утверждают эксперты.
Но сначала, как после прошлого повышения в сентябре, он увеличится, и лишь затем может не просто откатиться к значениям конца лета, а просесть на 10—20 %.
Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок значительной части потенциальных покупателей, что вынудит девелоперов перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций.
Девелоперы будут предлагать альтернативные варианты приобретения квартиры на приемлемых для покупателя условиях.
Эксперты не исключают, что все эти шаги приведут к существенному снижению стоимости жилья.
«Новые ограничения улучшат качество ипотечного портфеля, снизят кредитные риски и повысят надежность банковской системы», - считает профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
«Но одновременно, — добавил он, — понизится доступность ипотечного кредита, что сделает более актуальными иные меры поддержки решения жилищных проблем граждан».
Напомним, что с 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50 %, а где-то и все 100 %.
Однако доступность жилья существенно ухудшилась, так как в условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и слишком дороги для бюджета.
Будь ставка даже 3 %, резкого всплеска спроса не произошло бы, так как для тех семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипотечный платеж все равно слишком обременителен.
Ряд экспертов считает, что намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки.
Это может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать.
В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо.
По оценке главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, в случае ужесточения требований по льготной ипотеке спрос, который простимулировал рост цен на рынке, снизится, а вместе с ним может подешеветь на четверть и жилая недвижимость.
Однако многие девелоперы не согласны с его мнением и напротив, не верят в возможность изменения стоимости жилья в новостройках, поскольку снижение цен ограничено инфляционными рисками и финансовой моделью строительства, заложенной при получении проектного финансирования.
Эксперты подсчитали, что при снижении вдвое размера кредита по льготной ипотеке первоначальный взнос даже в случае его роста окажется не таким уж большим — около 1,5 млн руб.
«В целом мы поддерживаем, что льготные программы должны быть не широкими, а адресными. Мы также поддерживаем повышение первоначального взноса по льготной ипотеке», - прокомментировали возможные решения Минфина в пресс-службе Центробанка.
При этом в пресс-службе ЦБ отметили, что Банку России как регулятору важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму.
«Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга», — резюмировали в ЦБ.
Об этом сообщили "Известия" со ссылкой на осведомленный источник.
По данным издания, министерство предлагает:
- поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 % до 25-30 %;
- сократить максимальный размер кредита c 12 млн руб. до 6 млн руб.;
- снизить на 0,5 п. п. предельную величину субсидий, получаемых банками;
- ограничить возможности получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов;
- ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, которая с учетом выдачи ему льготного кредита не должна превышать 50 %;
- ввести требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.
Как обсуждаемый пакет мер повлияет на продажи, спрос, предложение и на рынок ипотеки в целом.
Эксперты сходятся во мнении, что для значительной части россиян при ужесточении законодательства и отмене ряда льготных программ покупка жилья станет недоступной.
Так, часть покупателей могут обратиться в банк за потребительским кредитом, однако ставки по ним составляют 18—20 %.
Помимо увеличения кредитной нагрузки на заемщика, у покупателя квартиры возникает еще один риск — не пройти новые требования по скорингу заемщиков.
Уже сейчас, если у потенциального заемщика есть какой-либо кредит, то чем ниже размер первоначального взноса, тем выше ипотечная ставка, что делает покупку жилья недоступной для заемщика.
Кроме того, предельная сумма потребительского кредита, которую будет готов предоставить банк, может быть недостаточной для внесения нужного первоначального взноса для покупки квартиры.
Любые изменения в сторону ужесточения выдачи условий ипотеки приводят к снижению спроса примерно на 10 %. То есть каждая новая волна ужесточения снижает спрос на 10 % в моменте и сразу.
Безусловно, впоследствии спрос как-то стабилизуется. Но можно прогнозировать, что в случае принятия новых условий спрос также снижается минимум на 10 %.
На данный момент по льготной и семейной ипотеке действует минимальный размер ПВ от 20,01 %.
Минфин предложил увеличить минимальный ПВ по льготной ипотеке до 25 %, также обсуждается возможность ограничения максимальной суммы кредита в размере 6 млн. руб.
На объекты бизнес-класса данные меры существенного влияния не окажут. В то же время они существенно отразятся на объектах эконом- и комфорт-классов.
Снижение спроса на данные проекты может составить 15—20 %.
«Ужесточение условий предоставления льготной ипотеки приведет к росту недовольства россиян, но тем самым Минфин защитит их», - заявил зампред Комитета Госдумы РФ по экономической политике Михаил Делягин.
Сейчас, по его словам, льготная ипотека в огромном количестве выдается людям, которые гарантированно не смогут ее выплатить, поэтому позицию министерства депутат считает оправданной.
В случае повышения первоначального взноса и ограничения суммы жилищного кредита спрос на субсидированную ипотеку действительно снизится, утверждают эксперты.
Но сначала, как после прошлого повышения в сентябре, он увеличится, и лишь затем может не просто откатиться к значениям конца лета, а просесть на 10—20 %.
Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок значительной части потенциальных покупателей, что вынудит девелоперов перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций.
Девелоперы будут предлагать альтернативные варианты приобретения квартиры на приемлемых для покупателя условиях.
Эксперты не исключают, что все эти шаги приведут к существенному снижению стоимости жилья.
«Новые ограничения улучшат качество ипотечного портфеля, снизят кредитные риски и повысят надежность банковской системы», - считает профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов.
«Но одновременно, — добавил он, — понизится доступность ипотечного кредита, что сделает более актуальными иные меры поддержки решения жилищных проблем граждан».
Напомним, что с 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50 %, а где-то и все 100 %.
Однако доступность жилья существенно ухудшилась, так как в условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и слишком дороги для бюджета.
Будь ставка даже 3 %, резкого всплеска спроса не произошло бы, так как для тех семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ипотечный платеж все равно слишком обременителен.
Ряд экспертов считает, что намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки.
Это может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать.
В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо.
По оценке главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, в случае ужесточения требований по льготной ипотеке спрос, который простимулировал рост цен на рынке, снизится, а вместе с ним может подешеветь на четверть и жилая недвижимость.
Однако многие девелоперы не согласны с его мнением и напротив, не верят в возможность изменения стоимости жилья в новостройках, поскольку снижение цен ограничено инфляционными рисками и финансовой моделью строительства, заложенной при получении проектного финансирования.
Эксперты подсчитали, что при снижении вдвое размера кредита по льготной ипотеке первоначальный взнос даже в случае его роста окажется не таким уж большим — около 1,5 млн руб.
«В целом мы поддерживаем, что льготные программы должны быть не широкими, а адресными. Мы также поддерживаем повышение первоначального взноса по льготной ипотеке», - прокомментировали возможные решения Минфина в пресс-службе Центробанка.
При этом в пресс-службе ЦБ отметили, что Банку России как регулятору важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму.
«Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга», — резюмировали в ЦБ.
07 декабря 2023
